Điều kiện kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Theo định nghĩa này kinh doanh bất động sản gồm hai hình thức: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với đối tượng kinh doanh là hàng hóa bất động sản; và kinh doanh dịch vụ bất động sản với đối tượng kinh doanh là dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản. Có nghĩa rằng cả hàng hóa và dịch vụ liên quan đến bất động sản là đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Thứ nhất, đối với điều kiện kinh doanh hàng hóa là bất động sản của tổ chức, cá nhân tại Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản chỉ yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và số vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Con số này đã tăng lên gấp hơn ba lần theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Doanh nghiệp không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định hoặc phải xin văn bản xác nhận tài khoản của Ngân hàng để chứng minh vốn pháp định. Trong bối cảnh ngày này thì con số 20 tỷ vốn pháp định không phải là cao, tuy nhiên đây chỉ là điều kiện để được phép kinh doanh ngành nghề này. Con số này được nâng lên nhằm hạn chế việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản một cách ổ ạt. Còn khi thực hiện dự án cụ thể, nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện về tỷ lệ vốn điều lệ (vốn chủ sở hữu) so với vốn đầu tư (vốn chủ sở hữu và vốn vay), ký quỹ, nhà ở dự phòng,… trong các văn bản luật đất đai, luật đầu tư. Các quy định này nhằm ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư đối với dự án mình thực hiện.

Thứ hai, theo quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, kinh doanh dịch vụ bất động sản không có yêu cầu về vốn pháp định nhưng phải phải ứng điều kiện phải thành lập doanh nghiệp và các điều kiện về nhân sự và cơ sở vật chất. Không chỉ tổ chức, cá nhân trong nước, mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đều có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản. Tuy nhiên, các công ty nước ngoài không có hiện diện thương mại tại Việt Nam không được phép cung cấp dịch vụ bất động sản qua biên giới mà buộc phải thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam. Các quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không rõ ràng dễ nhầm lẫn giữa kinh doanh bất động sản nói chung (gồm cả hàng hóa và dịch vụ) và kinh doanh hàng hóa bất động sản, việc quy định chi tiết về vốn pháp định không áp dụng đối với các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản chỉ được làm rõ trong Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hoá là bất động sản có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá – hiện đại hoá, do đó đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách rõ ràng nhằm bảo đảm điều chỉnh chính xác, kịp thời, tạo điều kiện phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản và các dịch vụ liên quan.

Liên hệ ANT Lawyers để yêu cầu dịch vụ

VP TP. HCM: hcmc@antlawyers.com.  Tel: (028) 730 86 529

VP Hà Nội: hanoi@antlawyers.com.  Tel: (024) 730 86 529

VP Đà Nẵng: danang@antlawyers.com. Tel: (0236) 7300 529

Read More

Quỹ bảo lãnh tín dụng cho doanh nghiệp vừa và nhỏ

Quỹ bảo lãnh tín dụng là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập, hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận, bảo toàn và phát triển vốn; thực hiện chức năng cấp bảo lãnh tín dụng cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Ngày 28/12/2018, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 45/2018/TT-NHNN hướng dẫn các tổ chức tín dụng trong cho vay có bảo lãnh của Quỹ bảo lãnh tín dụng theo quy định tại Nghị định số 34/2018/NĐ-CP của Chính phủ về việc thành lập, tổ chức và hoạt động của Quỹ bảo lãnh tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Theo đó, trường hợp Quỹ bảo lãnh tín dụng nhận tài sản bảo đảm cho hoạt động bảo lãnh, bên cho vay, Quỹ bảo lãnh tín dụng, bên có tài sản bảo đảm và các bên liên quan (nếu có) thỏa thuận bằng văn bản để đảm bảo bên cho vay có quyền tiếp nhận và xử lý tài sản bảo đảm cho hoạt động bảo lãnh trong trường hợp Quỹ bảo lãnh tín dụng không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo quy định.

Trước khi thực hiện cho vay có bảo lãnh của Quỹ bảo lãnh tín dụng, bên cho vay và Quỹ bảo lãnh tín dụng cần phải căn cứ các quy định nội bộ của bên cho vay và phương thức tổ chức điều hành hoạt động của Quỹ bảo lãnh tín dụng quy định tại Điều 14 Nghị định số 34/2018/NĐ-CP, thực hiện ký thỏa thuận khung hoặc thỏa thuận từng lần về việc phối hợp cho vay có bảo lãnh của Quỹ bảo lãnh tín dụng để thống nhất các nội dung trong quá trình thực hiện bảo lãnh, cho vay và là cơ sở để thực hiện quyền, nghĩa vụ của các bên khi phát sinh. Trường hợp các bên có nhu cầu sửa đổi, bổ sung thỏa thuận phối hợp đã ký kết thì việc sửa đổi, bổ sung phải được thực hiện bằng văn bản và là một bộ phận không tách rời của văn bản thỏa thuận phối hợp.

Hầu hết các doanh nghiệp vừa và nhỏ đều rất khó khăn khi tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ngân hàng do không đáp ứng được yêu cầu về tài sản bảo đảm tiền vay. Quỹ Bảo lãnh tín dụng ra đời là cầu nối giữa ngân hàng với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, giúp các doanh nghiệp này được tiếp cận vốn vay kể cả khi doanh nghiệp không có tài sản để thế chấp. Doanh nghiệp cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 16 Nghị định 34/2018/NĐ-CP, gồm:

– Dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh được Quỹ bảo lãnh tín dụng thẩm định và quyết định bảo lãnh.

– Có phương án về vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tham gia dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh tại thời điểm Quỹ bảo lãnh tín dụng thẩm định để xem xét cấp bảo lãnh.

– Tại thời điểm đề nghị bảo lãnh, doanh nghiệp không có các khoản nợ thuế từ 01 năm trở lên theo Luật quản lý thuế và nợ xấu tại các tổ chức tín dụng. Trường hợp nợ thuế do nguyên nhân khách quan, doanh nghiệp phải có xác nhận của cơ quan quản lý thuế trực tiếp.

– Có biện pháp bảo đảm cho bảo lãnh vay vốn.

So với quy định tại Quy chế thành lập, tổ chức và hoạt động của quỹ bảo lãnh tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa (Ban hành kèm theo Quyết định số 58/2013/QĐ-TTg ngày 15/10/2013 của Thủ tướng Chính phủ), điều kiện để được bảo lãnh dành cho doanh nghiệp vừa và nhỏ đã được lược bỏ các điều kiện yêu cầu tài sản thế chấp và vốn chủ sở hữu tham gia dự án đầu tư. Quy định trong Quy chế như vậy rât ngặt nghèo đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, bởi nếu như có tài sản thế chấp doanh nghiệp có thể trực tiếp tới ngân hàng vay vốn chứ không cần thiết phải tốn thêm chi phí bảo lãnh. Tiêu chuẩn bảo lãnh của các quỹ này gần giống như tiêu chuẩn cho vay của các ngân hàng hay các quỹ tín dụng khác, do đó vai trò của Quỹ bảo lãnh vẫn chưa được phát huy. Nghị định 34/2018/NĐ-CP ra đời đã bỏ điều kiện cần tài sản thế chấp và tâp trung và phương án đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ tiếp cận nguồn vốn vay dễ dàng hơn.

Liên hệ ANT Lawyers để yêu cầu dịch vụ

VP TP. HCM: hcmc@antlawyers.com.  Tel: (028) 730 86 529

VP Hà Nội: hanoi@antlawyers.com.  Tel: (024) 730 86 529

VP Đà Nẵng: danang@antlawyers.com. Tel: (0236) 7300 529

Read More